近日，記者了解到一起房屋租賃民事糾紛背后的虛假訴訟案。無(wú)力償還銀行貸款的孫某，因不甘心自家房產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行，企圖通過(guò)一份虛假租賃合同，利用“買賣不破租賃”規(guī)則，干擾法院執(zhí)行。最終，隨著一紙宣判，鬧劇落下帷幕，簽訂虛假租賃合同的當(dāng)事人受到刑事制裁。
抵押房產(chǎn)牽出“租賃”糾紛
2018年3月，孫某夫婦因做生意資金周轉(zhuǎn)困難，將名下一套位于河南周口的房產(chǎn)抵押給銀行，辦理了貸款。抵押時(shí)，二人曾向銀行出具聲明，承諾該房屋未被出租。2022年7月，貸款逾期后，銀行訴至法院。法院判決孫某夫婦償還借款本息，銀行對(duì)抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。
隨后，該案進(jìn)入執(zhí)行階段，法院對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣并成交。此時(shí)，案外人趙某突然提出異議，稱自己早在2018年就與孫某簽訂了10年期的房屋租賃合同，并一次性支付了5萬(wàn)元租金，要求法院確認(rèn)其租賃權(quán)，以“買賣不破租賃”規(guī)則阻止房屋移交。
然而，法院審查發(fā)現(xiàn)，這份租賃合同的租金明顯低于市場(chǎng)價(jià)，支付方式為現(xiàn)金且無(wú)收據(jù)，還約定了出租方代繳水電費(fèi)的反常條款，且沒(méi)有證據(jù)證明趙某曾占有、使用該房屋。法院認(rèn)為租賃合同不符合日常生活租賃習(xí)慣，真實(shí)性存疑，駁回了趙某執(zhí)行異議申請(qǐng)。
趙某不服，提起了執(zhí)行異議之訴，但法院判決未支持其相關(guān)訴請(qǐng)。趙某遂上訴，二審法院裁定駁回上訴，維持原判。趙某隨后又申請(qǐng)?jiān)賹?，仍被駁回。
檢察監(jiān)督揭開“租賃”真相
2024年2月，趙某向周口市檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。
該院檢察官初步審查后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人先申請(qǐng)抵押貸款，又簽訂租賃合同，再辦理抵押登記，三個(gè)時(shí)間差恰到好處，“完美”地兼顧了己方利益。合同約定的反常條款等情況，更是讓檢察官敏銳地察覺(jué)到，這可能是一起惡意串通的虛假訴訟。
“民法典規(guī)定的‘買賣不破租賃’規(guī)則，指房屋在所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，租賃關(guān)系不受影響，租賃合同繼續(xù)有效。這條規(guī)則旨在保護(hù)承租人的權(quán)益，確保他們能夠繼續(xù)使用租賃物。但也有一些不法分子濫用這一規(guī)則，通過(guò)虛構(gòu)租賃關(guān)系來(lái)阻礙房屋的拍賣和執(zhí)行，從而逃避債務(wù)?！睓z察官告訴記者。
為進(jìn)一步查明事實(shí)，檢察官先后調(diào)取當(dāng)事人的銀行流水、物業(yè)記錄等證據(jù)，發(fā)現(xiàn)該案細(xì)節(jié)有諸多不合常理之處：該房屋位于市區(qū)繁華地段，市場(chǎng)年租金至少1.5萬(wàn)元，而合同約定年租金僅5000元；趙某稱10年期租金5萬(wàn)元系以現(xiàn)金一次性付清，卻無(wú)法提供任何收據(jù)或支付記錄；物業(yè)記錄及鄰居均證實(shí)，該房屋長(zhǎng)期由孫某一家占有、居住等。
檢察官認(rèn)為，現(xiàn)有證據(jù)證實(shí)孫某為阻礙房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，與趙某串通偽造租賃合同，試圖利用“買賣不破租賃”規(guī)則干擾執(zhí)行。雙方惡意串通簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，趙某依據(jù)無(wú)效租賃合同請(qǐng)求確認(rèn)的租賃權(quán)不應(yīng)得到支持。
最終，周口市檢察院認(rèn)定，原審法院綜合合同條款、交易習(xí)慣等認(rèn)定租賃權(quán)不成立，法律適用并無(wú)不當(dāng)，于2024年4月作出不支持監(jiān)督申請(qǐng)的決定。
虛假權(quán)利不受保護(hù)
趙某申請(qǐng)民事檢察監(jiān)督案件雖已辦結(jié)，但孫某、趙某惡意串通簽訂合同、以捏造的事實(shí)提起民事訴訟的行為，系虛假訴訟，涉嫌犯罪。
對(duì)此，檢察機(jī)關(guān)依法向法院發(fā)出檢察建議，建議法院加強(qiáng)對(duì)民事虛假訴訟案件的識(shí)別和懲戒；將案件線索移送公安機(jī)關(guān)，建議以涉嫌虛假訴訟罪立案?jìng)刹椤?/p>
公安機(jī)關(guān)立案后迅速辦理。2024年12月，該案被移送西華縣檢察院審查起訴。經(jīng)該院提起公訴，今年1月底，法院以虛假訴訟罪分別判處孫某、趙某不等刑罰。判決現(xiàn)已生效。
3月18日，涉案房屋拍賣后順利完成過(guò)戶，新房主拿到了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
“虛假訴訟不僅嚴(yán)重侵害他人合法權(quán)益，擾亂正常的司法秩序，還會(huì)影響到社會(huì)信用體系建設(shè)，危害很大。該案中，檢察機(jī)關(guān)充分發(fā)揮法律監(jiān)督職能，精準(zhǔn)識(shí)別并嚴(yán)厲打擊虛假訴訟行為，既準(zhǔn)確判斷了合同的效力，依法駁回了當(dāng)事人的無(wú)理訴求，又通過(guò)刑事追責(zé)形成有力震懾，維護(hù)了司法公正和社會(huì)誠(chéng)信?！比珖?guó)人大代表、河南省周口市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)許灣鄉(xiāng)李靈希望小學(xué)校長(zhǎng)李靈說(shuō)。
什么是“買賣不破租賃”？
“買賣不破租賃”是傳統(tǒng)民法上的重要制度，在我國(guó)民法典里也有規(guī)定。民法典第725條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。具體意思是在租賃合同的有效期內(nèi)，出租人將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，比如進(jìn)行房屋買賣，承租人的權(quán)利不會(huì)因租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而消滅或者受到妨礙。這項(xiàng)制度的本意在于保障租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性和公平性，體現(xiàn)了契約精神。
同時(shí)，適用這項(xiàng)制度需要滿足多個(gè)條件，包括租賃合同成立在先且合法有效，承租人已實(shí)際占有租賃物，所有權(quán)變動(dòng)發(fā)生在租賃期間內(nèi)等。本案中，租賃合同系合同雙方惡意串通訂立，根據(jù)民法典第154條規(guī)定，行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。因此，該租賃合同自簽訂起就是無(wú)效合同，“承租人”趙某也就無(wú)法主張適用“買賣不破租賃”制度。
