在日常生活中，家里燈泡壞了，找物業(yè);停水停電了，找物業(yè);房屋出現(xiàn)質量問題，還找物業(yè)……在一些居民眼中，只要是出現(xiàn)問題就要求物業(yè)來解決，物業(yè)就是萬能的。物業(yè)公司究竟是干嗎的?物業(yè)的管理權限有哪些?出現(xiàn)一些問題業(yè)主究竟該找哪些部門?
近期，隨著民法典的頒布，更是有不少居民咨詢上述問題。鑒于此，記者邀請中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會秘書長、河南正美物業(yè)服務有限公司總裁李建強，中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會委員、北京市京師(鄭州)律師事務所高級合伙人亢銀忠，深圳之平物業(yè)項目經理錄高凱為大家答疑解惑。
管
01
綠地被侵占物業(yè)該不該管?
問題：“我們小區(qū)才交房沒幾年，就已出現(xiàn)個別業(yè)主毀壞公共綠地的現(xiàn)象，物業(yè)也是不管不問?！编嵵菔写笥^國際小區(qū)王先生向本報投訴稱，“物業(yè)到底有沒有管理義務?”
解讀：《民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有”;同時，《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全”。
因此，物業(yè)負有對小區(qū)公共綠地的管理義務。如果小區(qū)的綠地被侵占，物業(yè)應該要求破壞者整改并恢復原樣。對于不予恢復的，物業(yè)公司可以報請有關執(zhí)法部門介入解決。
02
私搭亂建該誰管?
問題：除了毀壞綠地，據(jù)很多大觀國際小區(qū)業(yè)主反映，部分業(yè)主還存在私搭亂建的現(xiàn)象，到底該歸誰管?
解讀：上述《民法典》第九百四十二條規(guī)定了物業(yè)有維護業(yè)主共有部分秩序的義務。因此，小區(qū)內如果出現(xiàn)了私搭亂建，首先可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行維權;如果在業(yè)主共有部分進行私搭亂建，同樣可以請求物業(yè)進行管理;如果私搭亂建者拒不履行相關義務，還可以向有關行政部門投訴或報告，請求有關部門介入處理。
此外，新版《河南省物業(yè)管理條例》中明確，城市管理執(zhí)法部門負責查處違法建筑、毀壞綠地等行為。侵占、損壞共用部位、共用設施設備的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權的部門，責令限期改正，恢復原狀，并對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。
03
消防出問題該誰管?
問題：“我們小區(qū)地下車庫消防通道被人侵占改裝成儲藏間，極大增加消防隱患，業(yè)主多次反映沒人管。”近日，不少福澤門小區(qū)的業(yè)主向記者反映，“作為日常管理方，消防通道被占，到底該歸誰管?”
解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理?！?/span>
因此，物業(yè)有義務防止其服務區(qū)域內出現(xiàn)違反消防法律法規(guī)的行為。這要求物業(yè)一方面應及時采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機構報告并協(xié)助處理違法行為的義務。
因此，如果小區(qū)內消防出現(xiàn)問題，例如因為某業(yè)主將其電動車停放在樓道里而致使火災，除了追究該業(yè)主的責任外，如物業(yè)服務企業(yè)未采取管理措施，同樣應承擔管理不當?shù)呢熑巍?/span>
04
噪聲污染歸誰管?
問題：鄰居裝修、跳廣場舞、家里K歌……這些噪聲污染經常影響我們的生活，物業(yè)該不該管?
解讀：《民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關行為應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。
業(yè)主大會或業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。
業(yè)主或其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。
因此，物業(yè)同樣具有維護小區(qū)秩序的義務。按照《民法典》的規(guī)定，小區(qū)中出現(xiàn)聲、光污染，權益被損害者可以請求業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行管制，也可以請求小區(qū)物業(yè)進行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，權益被損害者同樣可以向有關行政主管部門報告或者投訴，由有關行政主管部門介入進行管制。
不管
01
物業(yè)換開關、水龍頭該不該收費?
問題：“插座更換10元/個、馬桶疏通50元……”劉先生向記者出具了物業(yè)的上門維修服務收費標準。物業(yè)提供的這些服務該不該收費?
解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全。”
而開關、水龍頭并不屬于業(yè)主的共有部分，物業(yè)并沒有無償為業(yè)主進行維修的義務，因此，不能要求物業(yè)無償提供服務，物業(yè)給業(yè)主換開關、水龍頭，屬于增值服務，可以適當收費。
分不同情況
01
停水、停電該找誰?
問題：有時會遇到停水、停電問題，有的是供水、供電單位統(tǒng)一對某個區(qū)域進行停水、停電，有的是小區(qū)里的轉供水、電設施出現(xiàn)了問題，而有的則是物業(yè)故意給某個業(yè)主家停水、停電。
解讀：《民法典》第六百五十一條規(guī)定：“供電人應當按照國家規(guī)定的供電質量標準和約定安全供電。供電人未按照國家規(guī)定的供電質量標準和約定安全供電，造成用電人損失的，應當承擔賠償責任?！?/span>
供水、供電等專業(yè)經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向用戶收取費用。遇到停水、停電等問題，應要求供水、供電等單位解決問題。
如涉及物業(yè)服務企業(yè)轉供水、電的，應區(qū)分屬于源頭問題還是轉供水、電中的設備因素，如果是轉供水、電中的設備出現(xiàn)問題，應由物業(yè)組織自行維修或申請使用維修資金維修。
同時，《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可提起訴訟或申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
02
房子漏水歸誰管?
問題：廚房、衛(wèi)生間、陽臺、樓頂……上述地方漏水是生活中最為常見的，那么是不是該由物業(yè)出錢進行維修呢?
解讀：要分3類情況：(1)新建商品房處于質保期內的，一般由建設單位來負責維修;(2)屬于自用部位或人為破壞、使用不當?shù)仍蛟斐傻模话阌墒褂萌俗孕薪M織維修;(3)超出質保期、因使用年限較長等自然原因出現(xiàn)的屋面、墻面滲水、漏水等問題，應依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金進行維修。新頒布的《民法典》降低了維修資金的使用門檻。
03
房屋出現(xiàn)質量問題歸誰管?
問題：買的房子出現(xiàn)裂縫、墻面掉沙、門窗破損等問題，究竟該找誰?
解讀：應分情況討論：(1)向開發(fā)商購買房屋，居住后發(fā)現(xiàn)質量問題：《商品房買賣解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！钡谑龡l規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！币虼?，如果購買房屋并居住后發(fā)現(xiàn)房屋存在影響居住的質量問題后，業(yè)主可以向開發(fā)商請求賠償。
(2)購買二手房后發(fā)現(xiàn)存在質量問題：《民法典》第六百一十七條規(guī)定：“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請求承擔違約責任”，因此，如果在購買二手房并居住后發(fā)現(xiàn)存在質量問題，現(xiàn)業(yè)主應向原業(yè)主請求賠償;原業(yè)主如能證明房屋質量問題為開發(fā)商所致而并非由其所致，則可按上文規(guī)定向開發(fā)商請求賠償。
04
公共部位、設施出問題誰負責?
問題：“我們小區(qū)個別外墻脫落較厲害?！编嵵菔泻阃ㄐ鲁菢I(yè)委會主任梁芳靜向記者反映稱。7月14日記者在現(xiàn)場看到，6號樓一單元西墻確實存在瓷片鼓包、脫落的情況。外墻脫落、電梯出現(xiàn)問題，到底該歸誰管?
解讀：電梯等共有設施設備出問題應區(qū)分看待，日常維護、保養(yǎng)的工作，屬于日常物業(yè)管理的范疇;如屬于大、中修維修，符合維修資金使用范疇的，應通過申請使用維修資金解決。外墻脫落等公共部位出現(xiàn)問題，保修期內可向物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)委會進行反映，由其協(xié)調建設單位進行維修;保修期外的，可由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)委會申請使用維修資金解決。
《民法典》第二百八十一條規(guī)定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。
02
其他
01
買的二手房還用繼續(xù)履行物業(yè)服務合同嗎?
問題：鄭州張女士在綠博片區(qū)買了二手房，入住之后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)物業(yè)費比市區(qū)大部分都高，達到2.45元/月/平方米?！拔覜]有跟物業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，難道我必須得按照這個價格交嗎?”她問道。
解讀：買賣二手房后，購買人取得了房屋產權，便自然成為了該小區(qū)的業(yè)主。
《民法典》第九百四十四條規(guī)定：“業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。”因此，購買二手房后，購買人應當繼續(xù)履行物業(yè)服務合同。
02
買房簽前期物業(yè)服務合同時遇到霸王條款咋辦?
問題：買房時，顧問會讓簽一大堆協(xié)議、合同，其中就包括前期物業(yè)服務合同，很多人認為“反正大家簽的都一樣，沒必要認真看”。事實上不僅房屋買賣合同存在霸王條款，就連很多人不關注的前期物業(yè)服務合同里也有很多不合理條款。遇到霸王條款該咋辦?
解讀：《民法典》第一百五十一條規(guī)定：“一方利用對方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷?！?/span>
因此，如果當事人認為其簽署的前期物業(yè)服務協(xié)議顯失公平，可以向法院請求撤銷該物業(yè)服務協(xié)議。其中，具體情況應具體分析，對于在物業(yè)管理職責范疇內，物業(yè)方存在將本應由自己承擔的經營風險責任轉嫁給業(yè)主、加重對方責任或減輕自己責任、違反法律法規(guī)規(guī)定要求等情形的，應屬于無效條款。
常見的霸王條款有哪些?
1.在指定停車場停放自行車、電動車、摩托車、轎車等各種車輛收費，但不作保管，車輛損毀、損壞或丟失以及車內物品丟失均由車主自己承擔責任。
解讀：《消費者權益保護法》第七條規(guī)定：“消費者在購買、使用商品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。消費者有權要求經營者提供的商品和服務，符合保障人身、財產安全的要求?！钡谑藯l規(guī)定：“經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。”第二十四條規(guī)定：“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的，其內容無效。”
此條款物業(yè)方將本應由自己承擔的經營風險責任轉嫁給車主，屬于《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第(二)項所指的經營者在格式條款中加重消費者責任“承擔應由格式條款提供方承擔的經營風險責任”的霸王條款。
2.業(yè)主使用物業(yè)管理區(qū)域休閑運動器材，因器械故障造成人身傷害的，責任自負。
解讀：對因器械故障造成人身傷害的事件，應具體分清器械故障是因物業(yè)方管理不當、疏于職守造成的，還是因業(yè)主使用不當造成的。如果是由于物業(yè)管理不當造成的，應當由物業(yè)管理企業(yè)賠償業(yè)主的損失。此條款免除了物業(yè)方在管理不當?shù)那樾蜗聭敵袚呢熑危瑫r排除了此情形下業(yè)主的賠償請求權，屬于《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條第(一)項、第十一條第(三)項所指的經營者在格式條款中免除自己“造成消費者人身傷害的責任”、排除消費者“請求損害賠償?shù)臋嗬钡陌酝鯒l款。
3.第三人致業(yè)主人身傷害、財產損失責任自負。物業(yè)公司不承擔任何責任。
解讀：此條屬于霸王條款。應具體情況具體分析。如果是，物業(yè)公司應當承擔相應的責任。
4.物業(yè)公司違反本合同，向業(yè)主支付萬分之三的違約金;業(yè)主違反本合同，向物業(yè)公司支付每日千分之三的滯納金。
解讀：此條屬于霸王條款。符合《合同法》中加重對方責任、減輕自己責任的情形。
