現(xiàn)實(shí)中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)商品房購(gòu)買(mǎi)人買(mǎi)下房屋后，因他人債務(wù)導(dǎo)致自己的房屋被查封的情形。遇到這種情況，房屋實(shí)際所有權(quán)人是否有權(quán)向法院提出異議，以進(jìn)一步維護(hù)自身權(quán)益？
案情回顧
2017年3月，張先生向某房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房屋，簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，隨后向該房地產(chǎn)公司陸續(xù)轉(zhuǎn)賬支付了房屋全款，并收到房地產(chǎn)公司開(kāi)具的相應(yīng)金額發(fā)票。
2019年年初，張先生與家人入住該房屋。入住期間，張先生多次催促該房地產(chǎn)公司辦理過(guò)戶登記，卻被告知目前無(wú)法辦理。
2024年8月，張先生得知自己一直居住的房屋已被法院查封，原因是房地產(chǎn)公司拖欠工程公司的工程款，工程公司向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，故查封了仍登記在該房地產(chǎn)公司名下的房屋。
張先生認(rèn)為，在法院查封之前，他和房地產(chǎn)公司已簽訂了合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣合同，對(duì)于案涉房屋價(jià)款，他也已經(jīng)向房地產(chǎn)公司全額支付完畢，該房地產(chǎn)公司向他開(kāi)具了全款發(fā)票。此外，他所購(gòu)買(mǎi)的案涉房屋系用于本人及家庭居住用途，且自己名下在北京市無(wú)其他用于居住的房屋。
同時(shí)，張先生還指出，案涉房屋交鑰匙的時(shí)間為2018年8月29日，實(shí)際入住時(shí)間為2019年春天，案涉房屋服務(wù)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)繳納情況證明自2019年1月起至今，一直由其及家人居住使用。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，張先生主張自己是案涉房屋的買(mǎi)受人、權(quán)利人，對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利完全能夠排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行措施。于是，他向法院提交了案外人執(zhí)行異議，希望能夠撤銷法院作出的對(duì)案涉房屋進(jìn)行司法評(píng)估、拍賣行為。
法院審理認(rèn)為，在本案中，當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為張先生是否對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)張先生提交的房屋預(yù)售合同、轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)及物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)繳納記錄等證據(jù)，足以證明在法院查封該房屋前，張先生已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣合同，支付了全部?jī)r(jià)款，并合法居住至今。張先生多次催促房地產(chǎn)公司辦理過(guò)戶登記，對(duì)于未辦理過(guò)戶登記不存在自身過(guò)錯(cuò)。故法院裁定終止對(duì)其房屋的執(zhí)行。后雙方均未提起執(zhí)行異議之訴，執(zhí)行裁定已生效。
法官釋法：
《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！?/p>
北京市大興區(qū)人民法院法官表示，我國(guó)以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要規(guī)則，即未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展，房屋買(mǎi)受人應(yīng)充分重視房屋物權(quán)的變更登記，履行好審慎審查義務(wù)，以降低房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。
他建議，購(gòu)房者首先應(yīng)審查所購(gòu)房屋是否屬于允許交易的房屋，尤其警惕經(jīng)濟(jì)適用房等；其次審查房屋的權(quán)屬情況，是否存在其他共有權(quán)人；還要審查房屋是否存在被司法機(jī)關(guān)查封、抵押的情況，并且在合同簽訂后及時(shí)辦理網(wǎng)簽備案以及辦理所有權(quán)變更登記，避免因未辦理過(guò)戶登記而導(dǎo)致自己的房屋被執(zhí)行。
實(shí)踐中，購(gòu)房者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品房，往往沒(méi)有及時(shí)辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因欠債而被強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院在對(duì)尚登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已出賣給消費(fèi)者的商品房采取執(zhí)行措施時(shí)，商品房消費(fèi)者往往會(huì)提出執(zhí)行異議，以排除強(qiáng)制執(zhí)行。什么樣的情形下購(gòu)房者的請(qǐng)求能夠被支持？
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條對(duì)此作出明確規(guī)定：“符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)支持商品房消費(fèi)者的訴訟請(qǐng)求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣合同；二是所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；三是已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！?/p>
如果是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，是否也能夠向法院提出異議？對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣合同；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；三是已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四是非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！?/p>
法官表示，案外人僅在同時(shí)滿足上述四種情形時(shí)才可享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，如案外人不能提供充分證據(jù)證明其同時(shí)滿足上述規(guī)定的四種情形，則其對(duì)涉案房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。（□本社記者 李卓謙 通訊員 孫桉）
